Какой ЯМ для сдачи в аренду? Арендный налог на 2018/2019

  1. Рентный налог рассчитывается точно в программе e-pity 2018
  2. Методы налогообложения рентного дохода
  3. Аренда совместных супругов, сдача в аренду совладельцами
  4. Как определить доход от аренды?
  5. Авансовые платежи за аренду
  6. Налоговая декларация нанимателя
  7. Что такое доход и когда он возникает
  8. Какова стоимость налога
  9. Документирование расходов на аренду
  10. Рефакторинг СМИ - и расходы

Вы снимаете квартиру? Или, может быть, у вас есть только свободная комната, которая пуста и ждет арендатора? Не знаете, как составить договор и указать доход от аренды в своей налоговой декларации? Или, может быть, вы задаетесь вопросом, как узаконить аренду и уплатить как можно меньше налогов? Если на любой из приведенных выше вопросов ответ положительный, значит, вы попали по адресу. На следующих страницах нашего руководства вы узнаете все, что вам понадобится в будущем.

Рентный налог рассчитывается точно в программе e-pity 2018

Вам не нужно считать свой налог в PIT за 2018 год вручную.
Проверьте сумму вашего налога всесторонне, включая все льготы и вычеты.
Рассчитайте рентный налог прямо сейчас в программе e-pity 2018 >>

Независимо от того, решите ли вы арендовать квартиру в частном порядке, если вы создаете для этого компанию и рассчитываете ее «для компании», вы должны следовать одному основному правилу. Вы должны собрать все возможные документы, связанные с арендой, будь то ваши доходы или налоговые расходы. Даже если вы еще не рассчитались по договору аренды и у вас есть соответствующая документация, вы можете гораздо проще рассчитать и уплатить просроченный налог.

Вы снимаете квартиру

Методы налогообложения рентного дохода

При оплате аренды вы можете выбрать:

  • налогообложение на общих принципах (18%, 32%) - применяется в частном порядке или в рамках компании, созданной для этой цели,
  • урегулирование договора аренды в пределах установленной компании и ее линейное налогообложение по ставке 19%,
  • единовременный налог (8,5%, а после превышения 100 000 злотых - 12,5%) - используется в частном порядке.

Решение остается за вами, у каждого из этих правил есть свои недостатки, но и преимущества! Поэтому вы должны проверить, какой метод является лучшим для вас.

Урегулируйте налоговую шкалу, используйте налоговые вычеты и налоговые льготы

Прежде всего, подумайте, платите ли вы налог на аренду на общих условиях, то есть налог по ставке 18% и 32% в районе сальдо сверх суммы дохода 85 528 злотых.

Это правило применяется в случае, если вы не сделаете заявление о:

  • учет единовременной суммы из зарегистрированного дохода
  • учет сдачи в аренду через созданную компанию (собственность становится так называемым фиксированным активом).

запомнить
Вы можете уменьшить свой доход от аренды за счет получения его за выручку. Хотя налоговая ставка является относительно высокой, налог рассчитывается только на чистую сумму дохода, то есть после вычета понесенных расходов.

Если вы не сделаете никаких заявлений о выборе какой-либо конкретной формы налогообложения, то арендный доход добавляется к оставшемуся доходу, и вы устанавливаете общий налог в соответствии с так называемым принцип налоговой шкалы. Мы представили это для вас в таблице ниже.

Основа для исчисления налога в злотых Налог закончился

в

85 528

18% меньше суммы снижения налога (556,02 зл. До 1 440 зл.)

85 528

15 395 злотых 04 гр + 32% излишек по сравнению с 85 528 злотых

запомнить
Если вы зарабатываете, сдавая квартиру в аренду, вы должны самостоятельно оплачивать налог не только в конце года, но и в течение налогового года. Заплатите заранее подоходный налог!
Единовременная выплата из зарегистрированного дохода
Вы можете рассчитаться на основе единовременного платежа только в том случае, если вы подаете заявление - до 20 января данного года (с 2019 года - заявление должно быть подано до 20-го месяца, следующего за месяцем, в котором был получен первый доход от аренды в данном году), и когда начинается аренда в течение года - до дня получения первого дохода от аренды - о выборе плоского налогообложения. В этом случае вы не будете показывать доход от аренды в стандарте Т-36 но вы делаете отдельное заявление PIT-28 , Вы не добавляете свой доход к другим своим доходам, и вы будете облагать налогом сумму, которую вы получите от арендной платы, по ставке 8,5% (12,5% - свыше 100 000 злотых).
запомнить
После выбора единовременного налога вы не будете применять сумму, не облагаемую налогом, и вы будете считать налог умножением 8,5% (12,5%) на величину дохода, то есть всю сумму, которую вы получите от арендатора (в случае налоговой шкалы, налог облагается налогом, то есть сумма от арендатора до снижение его с учетом налоговых расходов).

Аренда квартиры через компанию - линейно или в соответствии с масштабом
Альтернативой частной аренде является создание компании и сдача помещений в аренду через бизнес. Более того, какие свойства и на какой срок аренды вы можете зависеть от того, является ли решение начать бизнес просто выбором или является вашей ответственностью.
запомнить
Когда вы снимаете комнату на один день, вы больше не заключаете частную аренду, а выполняете гостиничную деятельность (краткосрочная аренда), которая требует регистрации в качестве предпринимателя. Исключение составляют только аренда помещений фермерами, продажа домашней еды и предоставление фермерских услуг с другими услугами, связанными с пребыванием туристов, которые не должны проводиться внутри компании.

Освобождение от подоходного налога распространяется на доход от аренды комнат для гостей в жилых зданиях, расположенных в сельской местности на ферме, для лиц, находящихся в отпуске, и доход, полученный от кормления этих людей, если количество арендуемых комнат не превышает 5 (независимо от количества кроватей в отдельных номерах и количестве мест, предлагаемых туристам). Такая деятельность не заставит вас платить налог!

Налогообложение по шкале остается на ваше усмотрение (поэтому вы будете рассчитывать, как описано выше, представляя Т-36 с налогом по ставке 18 или 32%) или с линейным налогом, указанным в Т-36L по ставке 19%. Вы должны принять решение до 20 января налогового года или до того дня, когда вы начнете свою деятельность (укажите это в печатной форме CEiDG-1).
запомнить
В дополнение к подоходному налогу, вы также должны оплатить НДС. Только аренда жилых помещений для жилищных целей (но уже не для отдыха, отдыха, для офиса) остается освобожденной от этого налога.

Аренда совместных супругов, сдача в аренду совладельцами

Если вы арендуете частную квартиру у своего супруга, который является вашей совместной собственностью, вы получаете половину доходов и расходов, которые вы несете в каждом случае. Вы не можете свободно показывать суммы, полученные от аренды в ваших годовых декларациях.

Однако есть исключение, которое позволяет всем вашим доходам рассчитываться только для одного из вас. Для этого вы должны подать в налоговую инспекцию заявление о налогообложении только с вами или вашим супругом. Депозитная выписка до 20-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором вы получили первый доход в налоговом году от совместной собственности, совместного владения или совместного использования объекта. После подачи заявления доход от аренды рассчитывается с супругом, который был признан ответственным за урегулирование всей печати. Другой супруг не показывает дохода, хотя арендованная квартира также является его собственностью. Такое заявление, начиная с 2019 года, подпишите и подайте от вашего общего имени, может быть, один из супругов - один из вас.

Заявление делается только один раз, то есть вам не нужно продлевать его в последующие налоговые годы. Пока вы не подадите противоположное заявление (об отказе от урегулирования договора аренды с одним из супругов), вы должны урегулировать договор аренды в соответствии с первоначально представленным заявлением.

Другими словами, вы должны нести ответственность за аренду квартиры, совладельцем которой вы являетесь (в дробной части), например, если у вас есть доля в квартире вместе с другими членами семьи - братом, сестрой, родителями. В таком случае доходы и расходы от аренды рассчитываются в соответствии с долей в совместной собственности. Вы также можете включить так называемые quoad usum contract (использование фактической части имущества только одним из совладельцев). Затем вы можете сдать в аренду свою часть и оплатить доход от этой части имущества (см., Например, толкование директора налоговой палаты в Катовице, IBPBI / 1 / 415-1139 / 11 / KB, 2012.02.09).

запомнить
Если вы являетесь одним из множества владельцев одной собственности, допустимо разрешить одному из вас представлять других при подписании договоров аренды. Это не меняет того факта, что другие совладельцы учитывают доходы от сдачи в аренду, как и прежде (доверенность не освобождает их от обязанности доказывать налоговые поступления).

Как определить доход от аренды?

Сколько налога вы платите, может зависеть от выбора метода налогообложения. В случае стандартных правил вы облагаете налогом доход, полученный в налоговом году, то есть разницу между доходом (суммой, полученной от арендаторов) и затратами на его получение, понесенными в данном году. Если затраты превышают стоимость дохода, убыток от аренды погашается, и вы можете вычесть из дохода в течение следующих 5 налоговых лет до 50% этой потери в год.
запомнить
Используйте простое правило - увеличение расходов уменьшит ваш доход и, как следствие, уменьшит сумму налога, подлежащего уплате. Чем больше затрат вы документируете, тем ниже налог, который вы платите!
Когда вы рассчитываете счета с единовременной выплатой, доход облагается налогом. Затраты на получение доходов не учитываются. Однако ставка налога ниже, чем ставка, применяемая к доходам, облагаемым по налоговой шкале.

Авансовые платежи за аренду

Авансовые платежи от частной аренды начисляются и выплачиваются в ежемесячной системе. Вы не можете сделать это только в конце года или ежеквартально. С другой стороны, вам не нужно рассчитывать свои авансовые платежи на распечатке PIT-5, сделанной ежемесячно, или вести специальный тип арендных записей.
запомнить
Вести собственный упрощенный учет аренды и собирать документы с разбивкой, по крайней мере, на отдельные годы. Это будет способствовать правильному урегулированию авансов и ускорит процедуру налогового контроля.
Вы вносите предоплату, начиная с месяца, в котором доход от аренды превышал сумму, необходимую для уплаты налога. Таким образом, вы можете получить доход до 3091 злотых, не платя при этом налог. Вы платите налог только на излишки. С другой стороны, вы устанавливаете аванс на последующие месяцы в размере разницы между налогом, подлежащим уплате с дохода, полученного с начала года, и суммой авансов за предыдущие месяцы.

пример

В январе налогоплательщик заработал 4000 злотых, а расходы составили 3500 злотых. Его доход составил 500 злотых, поэтому он не платит аванс. В феврале он снова заработал 4000 злотых дохода, стоимость 2500 злотых. Доход составляет 1500 злотых, а общий доход с начала 2000 злотых, следовательно, нет никаких обязательств по уплате налога. В марте доход составил 4 000 злотых, стоимость - 500 злотых, а доход составил 3 500 злотых. С начала года доход составил 5 000 злотых, налогоплательщик выплачивает аванс по налогу на аренду, рассчитывая его следующим образом: 5 000 злотых X 18% - 556,02 злотых.

запомнить

Они рассматривают источники своего дохода отдельно, рассчитывая налоговый аванс. Например, отдельно рассчитывайте авансы для аренды, а отдельно для бизнеса, продажи движимого имущества, недвижимости и т. Д. Только после расчета аванса добавьте и оплатите его как общую стоимость. Вы не можете использовать упрощения, при которых затраты на получение дохода от вашей компании рассчитываются с доходом от аренды!

Если у вас много арендованного движимого имущества и недвижимости, то вы рассчитываете ежемесячный авансовый налог вместе, суммируя весь доход от аренды и отдельно все затраты на получение от всего дохода от аренды. После суммирования вы рассчитываете общий доход от аренды и по этой причине вы устанавливаете общую сумму первоначального взноса.

Используйте только сумму, не облагаемую налогом, для одного источника дохода, например, не устанавливайте первоначальный взнос на бизнес и аренду, используя сумму, не облагаемую налогом, дважды. Эта сумма выплачивается один раз для всех источников вашего дохода (556,02 злотых вычитается только один раз из общей суммы налога).

запомнить
Авансовые платежи и доходы могут быть уменьшены на той же основе, что и налог на конец года, сумма налога, подлежащая уплате. Вы можете использовать налоговые вычеты и вычеты, доступные в конкретном месяце в течение года (например, из налоговых льгот в Интернете, налоговых льгот в пользу семьи). Вы также можете использовать убыток за предыдущие годы, показанный в тех же источниках дохода, в течение года.
Авансовые платежи должны быть сделаны не позднее 20-го числа каждого месяца за предыдущий месяц. Авансовый платеж за последний месяц налогового года уплачивается до 20 января следующего налогового года. Вам не нужно платить аванс за этот последний месяц, если вы подаете налоговую декларацию PIT и платите налог за данный год до истечения крайнего срока.

Налоговая декларация нанимателя

Выбор правильной налоговой декларации зависит от того, какой метод вы решили решить. Если это так:

  • частный лизинг, который вы не оплачиваете единовременно - вы вносите депозит Т-36 - в качестве источника дохода вы указываете в нашей декларации в части D соответствующие суммы в позициях, помеченных как «аренда и аренда»,
  • лизинг "для компании" - вы размещаете Т-36 - в качестве источника дохода вы указываете в своей декларации в части D «несельскохозяйственная предпринимательская деятельность»,
  • частная аренда, которую вы оплачиваете с помощью зарегистрированной квартиры - вы оплачиваете ее, подав ее PIT-28 ,

Вы не имеете права снимать квартиру «для компании», оплачивая ее единовременно. Только частная аренда квартиры может быть урегулирована с использованием единовременного платежа от зарегистрированного дохода.
Поле «выручка» и поле «налоговые вычеты» должны быть заполнены на основе доказательств и записей, хранящихся в данном году. В качестве выручки введите причитающиеся суммы, даже если они фактически не были получены. Арендная плата за декабрь с датой исполнения за январь является доходом за январь, а не за декабрь. Таким же образом, введите в годовую декларацию понесенные расходы и не причитающиеся. Стоимость услуги, выполняемой в декабре, за которую производится оплата в январе, является стоимостью января, а не декабря.
запомнить
Вы можете совмещать частную аренду и аренду "для компании". Активы, составляющие компоненты предприятия, будут генерировать доходы компании, а частные активы - частные доходы.
Когда вы получаете контракт на работу и заключаете частную аренду, которую вы обычно рассчитываете в соответствии со шкалой (т.е. не единовременно, вы не подаете PIT-28) вместо стандартного PIT-37, вы размещаете Т-36 , Другими словами, если вы не арендовали, вы обычно декларировали бы доход в PIT-37 (авансовые платежи по трудовым договорам, комиссионные - он платит вам за работодателя, и это заставляет вас платить PIT-37), но из-за арендной платы, в которой вы платите предоплату самостоятельно. и вы сами декларируете правильные суммы - вы готовите одну совместную декларацию PIT-36, в которую вы вводите все доходы из многих источников, облагаемых налогом в соответствии с налоговой шкалой (прогрессивный налог 18% и 32%).

Что такое доход и когда он возникает

Вы показываете только частный доход от аренды, если вы действительно его получите, вы получите его. Это означает, что вы не рассматриваете суммы арендной платы, не полученные в качестве контракта, подлежащие уплате в качестве налоговых поступлений. Аналогичным образом, вы не рассматриваете сумму возвращаемых депозитов, выплаченную как доход, до тех пор, пока они не будут использованы в отношении определенных льгот (например, до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена из их суммы).
Исключением из этого правила является аренда, осуществляемая как часть деловых операций. В случае компании вы учитываете суммы, причитающиеся с выручки, даже если они фактически не были получены (другими словами, чем в частной арендной плате). В случае услуг, предоставляемых в течение расчетных периодов на день получения такого дохода, вы считаете последний день этого расчетного периода, указанный в договоре или счете-фактуре, но это будет происходить не реже одного раза в год. Авансовые платежи за услуги, оказанные в следующих отчетных периодах, не являются доходом до даты наступления этого периода.

Какова стоимость налога

Вы платите арендный налог в принципе с дохода, следовательно, с суммы, полученной от арендаторов после вычета затрат на ее получение, то есть на чистую стоимость того, что действительно составляет для вас добавленную стоимость из заключенных контрактов.
Ситуация меняется, когда вы выбрали зарегистрированную фиксированную ставку. Затем вы платите налог со стоимости дохода, то есть со всей суммы, полученной от арендаторов, не снижая ее вместе с затратами на получение доходов. Однако эта форма компенсируется более низкой ставкой налога, которая составляет 8,5%.
Если вы решите договориться об аренде в соответствии со шкалой, тогда облагайте налогом сумму, уменьшив ее с затратами, убедитесь, что затраты как можно выше, и, как следствие, уменьшите максимальный налогооблагаемый доход.
запомнить
Не все расходы могут быть включены в стоимость получения, и вы можете снизить свои доходы не на все расходы. Основной принцип заключается в том, что расходы связаны с получением, поддержанием или обеспечением источника дохода, который является рентой. Его нельзя найти среди так называемых отрицательные расходы, которые, даже если они связаны с арендой, не могут уменьшить сумму дохода.
Рассчитайте индивидуальные затраты в каждом из месяцев аренды. При частной аренде нет необходимости вести учет в соответствии с определенной схемой, однако проведение в собственных целях и возможный контроль могут оказаться полезными.
Добавьте расходы в налоговую декларацию после добавления их за весь год. Вам не нужно вносить авансовые платежи каждый месяц. Единственное, что вам нужно сделать, это рассчитать стоимость авансов и перечислить их на счет налогового органа.
Базовая стоимость, с которой вы будете уменьшать доход от аренды, - это сумма амортизационных отчислений за арендуемую недвижимость. Вы рассчитываетесь в соответствии с годовой нормой амортизации, указанной для арендуемой недвижимости. Стоимость списания отличается для новых и подержанных объектов недвижимости, которые были введены в эксплуатацию впервые. Можно как ускорить, так и отсрочить амортизацию (увеличивая и уменьшая стоимость отдельных амортизационных отчислений).
Если вы купили недвижимость по кредиту (в том числе по ипотечному кредиту), то вам будет начисляться амортизация за амортизацию, а не за счет «ссуды». Кроме того, вы можете погасить проценты по кредиту и другие расходы по кредиту (включая расходы, связанные с его страховкой, понесением, оценкой недвижимости и т. Д.). В случае процентов - вы включаете проценты, уплаченные в расходах, а не те, которые причитаются только в определенный месяц или за данный месяц.
Налоги также включают расходы на аренду и коммунальные услуги, понесенные вами как арендодателем. Вы также можете заключить договор аренды таким образом, чтобы расходы на коммунальные услуги (вода, электричество, газ, электричество) передавались арендаторам на основе повторного выставления счета. Тогда суммы не являются расходами для налогоплательщика, а сборы, которые несут арендаторы, не являются доходами.
Вычитаемые из налогов расходы могут быть как расходами на оплату услуг, основанных на предоплате за коммунальные услуги, так и расходами, связанными с окончательными расчетными счетами. В случае переплаты - вы должны скорректировать сумму понесенных расходов и соответственно увеличить авансовый налог.
Расходы, которые также могут снизить доход от аренды, - это расходы, понесенные для вас:

  • покупка мебели и других предметов интерьера,
  • услуги СМИ, телевидения и интернет-связи, включая расходы на платную подписку,
  • отделка квартиры,
  • стоимость заключения договоров аренды, уведомления, подписание договора.

Документирование расходов на аренду

Стоимость аренды подтверждается документами, которые показывают, что вы понесли (в документе должны быть указаны ваше имя и адрес) в пользу какого-либо лица (данные организации) конкретные расходы на определенную дату. Это означает, что вы не можете оплатить расходы только на основе квитанций или документов, подтверждающих стоимость, без указания сущности транзакции или ее предмета (например, подтверждение с помощью кредитной карты).
Вы должны собирать и хранить доказательства арендной платы в разбивке по годам в течение не менее 5 лет с конца года, в котором вы должны рассчитать данный год аренды (обычно 30 апреля или 31 января года, следующего за годом аренды). Это означает, что доказательства на самом деле хранятся до 7 лет с момента получения.
Стоимость аренды считается понесенной в течение периода, в котором вы получили документ, подтверждающий его возникновение. Вам не нужно ждать фактического платежа, чтобы оплатить стоимость налога.

Рефакторинг СМИ - и расходы

Проблемой может быть урегулирование расходов, переданных арендаторам, то есть косвенное выставление им счетов. Если вы заключаете договор аренды, вы несете расходы на приобретение коммунальных услуг (вода, газ, тепло, электричество), стоимость которых вы обременяете своих арендаторов, выставляя счета в соответствии с документом, полученным от поставщика СМИ.
Это означает, что арендаторы на основании выставленного вами счета (документа) заплатят ровно столько, сколько вы заплатили поставщику медиа самостоятельно.
Для целей налогового урегулирования суммы, выставленные в счет-фактуре, признаются в качестве налоговых поступлений, а расходы на поставку коммунальных услуг - по себестоимости (поэтому конечный доход будет равен нулю злотых). В исключительных случаях, если вы оплачиваете счет по единой ставке для сумм, на которые выставлены счета-фактуры, вам не нужно считать свои доходы (см., Например, директор Налоговой палаты в Лодзи от 27 апреля 2011 года, № IPTPB2 / 415-16 / 11-2 / AK).
По договору вы также можете определить, что арендная плата уже включает в себя плату за коммунальные услуги. В этом случае больше не нужно повторно выставлять счета для арендаторов.
запомнить
Если вы разделяете договор аренды и коммунальные платежи, вы рискуете обложить налогом различные ставки НДС (см., Например, толкование директора Налоговой палаты в Лодзи, 10 января 2012 г., № IPTPB3 / 423-258 / 11-4 / KJ) ,
В случае аренды, урегулированной как часть бизнеса, Министерство финансов опубликовало общую интерпретацию 15 июня 2012 года (ссылочный номер DD2 / 033/21 / KOI / 2012 / DD-159), согласно которой, когда аренда предусматривает отдельную аренду поселение так называемого Путем повторного выставления счета-фактуры от арендодателя к арендатору положения договора аренды для целей налогообложения определяют дату дохода арендодателя на этом счете. Когда расходы на оплату услуг СМИ включены в арендную плату, а также в случае повторного выставления счета отдельно от арендной платы, полученный доход включается в доход от аренды как часть деловой активности. Это означает, что момент получения дохода определяется в соответствии с расчетными периодами, указанными в договоре.
Аналогичным образом, затраты на приобретение услуг с повторным счетом должны быть включены в вычитаемые из налогов расходы отдельно от повторного счета-фактуры с учетом принципов общего урегулирования затрат в деловых операциях.