Купля-продажа недвижимости (квартира, земельный участок и т.д.)

Общий перечень документов, необходимых для купли-продажи недвижимости (квартир, жилых домов, земельных...
Документы, удостоверяющие право собственности на земельный участок или его часть / часть
Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру, жилой дом или их часть / часть
Оценка предмета договора купли-продажи недвижимости (квартир, жилых домов, земельных участков и их...
Дру необходимая документация для купли-продажи недвижимости
Технический паспорт на квартиру или жилой дом
Выписка из Государственного земельного кадастра о земельном участке (выписка из ГЗК)
Налогообложение и другие обязательные платежи при купле-продаже недвижимости
Административный сбор за государственную регистрацию права собственности
Таблица размера административного сбора
Освобождение от уплаты административного сбора при проведении государственной регистрации прав

Данная консультация направлена на информирование широкого круга населения о порядке осуществления купли-продажи недвижимого имущества между физическими лицами на территории Украины и по законодательству Украины.

В данной консультации используется законодательство, является действительным состоянию на 25 апреля 2016 года.

В соответствии со ст. 657 Гражданского кодекса Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге. Исходя из этого необходимо понимать, что любой договор купли-продажи предметом которого является недвижимое имущество подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

В соответствии со ст. 55 Закона Украины «О нотариате» удостоверение сделок по отчуждению, ипотеки жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества, а также сделок по отчуждению, залогу транспортных средств, подлежащих государственной регистрации, производится по местонахождению (месту регистрации) этого имущества или по местонахождению (месту регистрации) одной из сторон соответствующей сделки. Таким образом, например, договор купли-продажи квартиры, расположенной в Киеве между продавцом зарегистрированным в Одессе и покупателем зарегистрированным в Харькове имеет право удостоверить любой нотариус города Киева, Харькова или Одессы.

Содержание публикации:

Общий перечень документов, необходимых для купли-продажи недвижимости (квартир, жилых домов, земельных участков и их частей / долей) между физическими лицами

Согласно действующему законодательству Украины, в процессе нотариального удостоверения договора купли-продажи нотариус, удостоверяющий такой договор должен установить личности сторон будущего договора купли-продажи. По общему правилу лицо гражданина устанавливается по паспортным документом, удостоверяющим его личность.

В случае если такое лицо является гражданином Украины, нотариусу подается паспорт гражданина Украины. Согласно действующему законодательству в паспорте гражданина Украины должна быть вклеена фотография по достижении лицом 25-летнего возраста и 45-летнего возраста. Такое положение не касается лиц, получивших паспорт гражданина Украины с бесконтактным электронным носителем образца 2016 года. В случаях, когда гражданин Украины имеет постоянное место жительства на территории другого государства, нотариусу предоставляется паспорт гражданина Украины для выезда за границу с соответствующей отметкой дипломатическое или консульское учреждение о постановке на постоянное место жительства в другом государстве.

В случае, если лицо является гражданином другого государства (иностранец), нотариусу подается соответствующий паспортный документ государства гражданства лица или документ, который его заменяет в соответствии с законодательством этого государства. В случае, если к нотариусу обращается иностранец и предоставляет паспортный документ другого государства, одновременно ним подается соответствующим образом нотариально заверенный перевод такого паспортного документа на украинский язык.

Вместе с документом, удостоверяющим личность нотариусу подается справка соответствующего фискального органа о присвоении физическому лицу регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика по данным Государственного реестра физических лиц налогоплательщиков. Исключение составляют ситуации, когда физическое лицо по своим религиозным убеждениям отказалась от принятия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика и сообщила об этом соответствующий контролирующий орган и имеет соответствующую отметку об этом в паспорте.

Важное значение для порядка осуществления купли-продажи недвижимого имущества на территории Украины имеет семейное положение покупателя и продавца. Так, если покупатель или продавец состоит в браке на момент удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества обязательным является предоставление согласия другого супруга покупателя или продавца на заключение такого договора. Согласно части 3 ст. 65 Семейного кодекса Украины согласие на заключение договора, который требует нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, должна быть нотариально засвидетельствована. В подтверждение брачных отношений нотариусу подается соответствующее свидетельство о браке или о браке.

Документы, удостоверяющие право собственности на земельный участок или его часть / часть

В зависимости от момента приобретения права собственности на земельный участок физическим лицом документы, удостоверяющие его право собственности будут разными. Если право собственности приобреталось в 1 мая 2009 таким документом будет исключительно Государственный акт на право собственности на земельный участок или государственный акт о праве частной собственности на землю. В случае приобретения права собственности в период с 01 мая 2009 года по 31.12.2012 года документами могут быть:

Нотариально удостоверенный договор, удостоверяющий переход права собственности на земельный участок (купля-продажа, дарение, пожизненное содержание и т.п.) приложением к которому является государственный акт на право собственности на земельный участок или государственный акт о праве частной собственности на землю с соответствующей отметкой нотариуса о переходе права собственности и регистрации в Едином книге права приобретателя земельного участка.
Государственный акт на право собственности на земельный участок полученную в порядке приватизации, выкупа, разделения, выделения или объединения земельных участков или на основании решения суда.
Свидетельство о праве на наследство выдано частным нотариусом или государственной нотариальной конторой приложением к которому является государственный акт на право собственности на земельный участок или государственный акт о праве частной собственности на землю с соответствующей отметкой нотариуса о переходе права собственности и регистрации в Едином книге права приобретателя земельного участка .

! Внимание - на случай отсутствия указанных отметок необходимо дополнительно обращаться к нотариусу за консультацией поскольку ситуации на практике встречаются разные и однозначно оценить ситуацию может только нотариус. Отсутствие отметок еще не дает однозначного ответа о правильности или неправильности оформления прав на землю.

С 1 января 2013 государственные акты на земельные участки не выдаются и перечень таких документов значительно изменился. Так, с 1 января 2013 документами, удостоверяющий право собственности на земельный участок стали:

Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество (выданное регистрационной службой).
Решение суда о признании права собственности на земельный участок.
Нотариально удостоверенный договор, удостоверяющий переход права собственности на земельный участок (купля-продажа, дарение, пожизненное содержание и т.п.).
Свидетельство о праве на наследство выдано частным нотариусом или государственной нотариальной конторой.

Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру, жилой дом или их часть / часть

Относительно документов, удостоверяющих право собственности на квартиру, жилой дом или их часть / часть следует отметить, что перечень таких документов является более широким по отношению к документам на земельные участки. Относительным ориентиром в этом вопросе могут быть нормы установлены в следующих нормативно-правовых актах.

Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество утвержденное приказом Министерства юстиции Украини№ 7/5 от 07.02.2002 (относительно документов датированных до 01.01.2013 года, поскольку положение утратило силу):

Договор, по которому в соответствии с законодательством предусматривается переход права собственности, в том числе купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, лизинга, предметом которого является недвижимое имущество, о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество , договор ипотеки, содержит оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, наследственный договор (при наличии свидетельства органа регистрации актов гражданского состояния о смерти или решение суда о объявлю ния лица умершим), договор о выделении в натуре доли из недвижимого имущества, находящегося в общей собственности, о разделе недвижимого имущества, находящегося в общей собственности.
Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов в случае смерти одного из супругов, выдаваемое нотариусом.
Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом.
Свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов (аукционов), выданное нотариусом.
Свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов (аукциона), если публичные торги (аукцион) не состоялись, выданное нотариусом.
Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, выданное органом местного самоуправления.
Свидетельство о праве собственности, выданное органом приватизации нанимателям жилых помещений государственного и коммунального жилищного фонда.
Свидетельство о праве на наследство и свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выданное консульским учреждением Украины.
Договор отчуждения недвижимого имущества, находящегося в налоговом залоге, заключенный путем проведения целевого биржевого или внебиржевого аукциона с целью погашения налогового обязательства.
Решение суда о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества, о передаче бесхозного недвижимого имущества в коммунальную собственность.
Постановление суда об утверждении (признание) мирового соглашения.
Решение учредителя о создании государственной (национальной) акционерной компании, государственной (национальной) холдинговой компании, открытого акционерного общества, созданного в процессе приватизации (корпоратизации), и акт приема-передачи недвижимого имущества или перечень указанного имущества, предоставленный основателем или государственным органом приватизации.
Дубликат правоустанавливающего документа, выданный нотариусом, органом местного самоуправления, органом приватизации, копия архивного правоустанавливающего документа, выданная государственным архивом.
Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество общесоюзных творческих союзов бывшего СССР, выдается Фондом государственного имущества.
Свидетельство о праве собственности, выданное Государственным управлением делами на жилые и нежилые объекты субъектам, участвующим вместе с Государственным управлением делами в строительстве нового жилья.

В то же время, с учетом изменений в законодательстве, проходивших за последние три года перечень таких документов только расширился. Начиная с 1 января 2013 таким документом может быть свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество выданное соответствующим подразделением регистрационной службы.

Начиная с 1 января 2016 таким документом может быть, в частности, договор купли-продажи имущественных прав на строящуюся квартиру за счет капиталовложений. Таким образом, необходимо помнить, что документ, удостоверяющий право собственности на квартиру, жилой дом или их часть / часть будет зависеть от способа приобретения права собственности на такой объект.

С 1 января 2016 было введено реформу в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество которой законодатель принципиально изменил подход к такому понятию как документ, удостоверяющий право собственности на недвижимое имущество в том числе земельные участки. На сегодня, кроме всех вышеперечисленных документов, конечно остаются действительными, если они выданы и оформлены в соответствии с требованиями законодательства Украины, действовавшим на момент выдачи и оформления таких документов, перечень документов удостоверяющих права собственности на земельный участок или другое недвижимое имущество является неопределенным и неисчерпаемым. Так, согласно п. 14 ч. 1 ст. 27 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» государственная регистрация права собственности и других вещных прав проводится на основании других документов, в соответствии с законодательством подтверждают приобретение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество.

В то же время, обращаем внимание, что с 27 января 2016 в соответствии с п. 3 главы 7 раздела 1 Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины в случае, если государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом проведено без выдачи документа, удостоверяющего такое право, нотариальная действие в отношении такого имущества совершается на основании информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, полученной путем непосредственного доступа к нему. Такая информация приобщается к экземпляру сделки, свидетельства и т.п., остаются в делах нотариуса.

Однако, обращаясь к профессиональному опыту и ситуаций с которыми пришлось сталкиваться, покупателям необходимо настаивать на предъявленные продавцами оригиналов документов на недвижимое имущество.

Как проверить контрагента перед заключением договора мы уже писали в одной из наших публикаций .

Оценка предмета договора купли-продажи недвижимости (квартир, жилых домов, земельных участков и их частей / долей)

Согласно действующему законодательству Украины для удостоверения договора купли-продажи квартир, жилых домов, земельных участков и их частей / долей обязательно изготавливается оценка такого имущества с определением цели оценки - для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством (постановление КМУ от 21 августа 2014 № 358).

По оценке земельных участков и их частей / долей, кроме общих норм установленных Земельным кодексом Украины, действует отдельный специальный нормативно-правовой акт - Закон Украины «Об оценке земель». В соответствии со статьей 5 Закон Украины «Об оценке земель» экспертная денежная оценка земельных участков и прав на них проводится с целью определения стоимости объекта оценки. Экспертная денежная оценка земельных участков используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков и прав на них, кроме случаев, определенных этим Законом, а также другими законами.

Также, экспертная денежная оценка земельного участка подлежит обязательному рецензированию соответствии со ст. 22 Закона Украины «Об оценке земель».

Оценка квартиры, жилого дома и их части / доли должна также быть сделана для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством и не подлежит обязательному рецензированию.

Все вышеперечисленные оценки должны быть внесены в единую базу отчетов об оценке доступ к которой имеет каждый нотариус.

Дру необходимая документация для купли-продажи недвижимости

Справка о составе семьи

Согласно п. 1.8. Главы раздела 1 Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины утвержденного приказом № 296/5 от 22.02.2012, Министерство юстиции Украины с целью проверки отсутствия прав малолетних и несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц на пользование отчуждаемыми жилым домом, квартирой, комнатой или их частью нотариус требует подачи ему справки о составе семьи жилищно-эксплуатационной организации, квартального комитета или иного уполномоченного органа по вопросам регистрации места жительства.

Технический паспорт на квартиру или жилой дом

Технический паспорт на квартиру или жилой дом является документом, который составляется на основе материалов технической инвентаризации объекта недвижимого имущества и содержит основные сведения о нем. С учетом действующего законодательства Украины предоставления технического паспорта на квартиру или жилой дом обязательно при условии отсутствия полной характеристики объекта недвижимого имущества в документе, удостоверяющем право собственности на него. Например, в случае отсутствия технической характеристики жилого дома в свидетельстве о праве собственности не жилой дом изданном исполнительным комитетом сельского совета, нотариусу необходимо предоставить технический паспорт для осуществления описания такого жилого дома в будущем договоре купли-продажи. По вопросу обновления данных технической инвентаризации объектов недвижимого имущества следует отметить, что действующее законодательство оставляет этот вопрос по желанию заказчика п. 1.2. Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества утвержденной приказом № 127 от 24.05.2001, Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины.

Выписка из Государственного земельного кадастра о земельном участке (выписка из ГЗК)

Этот документ является обязательным для получения при удостоверении договоров купли-продажи земельных участков в соответствии с абз. 2 ч. 2 статьи 38 Закона Украины «О Государственном земельном кадастре».

На сегодня существует несколько способов получения Выписки из ГЗК:

Владелец земельного участка или надлежаще образом уполномоченное им лицо вправе обратиться в Центр предоставления административных услуг подать заявку на получение Выписки из ГОК в такой земельный участок.
Владелец земельного участка или надлежаще образом уполномоченное им лицо должен заказать Выдержка из ГОК через публичную кадастровую карту Украины по ссылке - http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta .
При наличии возможности у нотариуса, подать заявление к нотариусу, который будет удостоверять договор купли-продажи, и предоставить ему соответствующие полномочия на получение Выписки из ГЗК по такой земельном участке через Центр предоставления административных услуг.

Налогообложение и другие обязательные платежи при купле-продаже недвижимости

В зависимости от ситуации налогообложения доходов полученных продавцом при продаже недвижимого имущества в виде квартир, жилого дома, земельного участка или их части / доли происходит различным образом. Так, по общему правилу установленным п. 172.1 статьи 172 Налогового кодекса Украины доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи, определенной статьей 121 земельного кодекса Ук ны в зависимости от ее назначения, и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, не облагается налогом. Условие о пребывании такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком по наследству.

В случае если продажа любого из вышеперечисленных объектов происходит более одного раза за отчетный налоговый год (с 01 января по 31 декабря), такой доход облагается по ставке 5 процентов.

Также, обращаем особое внимание на обязанность лиц, чей доход подлежит налогообложению, на необходимость уплаты военного сбора в размере 1,5 процента.

Согласно п. 15-1 постановления КМУ от 03.11.1998 года № 1740 с изменениями и дополнениями «Об утверждении Порядка уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с отдельных видов хозяйственных операций» сбор на обязательное государственное пенсионное страхование с операций купли продажи недвижимого имущества уплачивается предприятиями, учреждениями, организациями независимо от форм собственности и физическими лицами, приобретающими недвижимое имущество, в размере 1 процента от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи такого имущества, а исключением государственных предприятий, учреждений и организаций, приобретающих недвижимое имущество за счет бюджетных средств, учреждений и организаций иностранных государств, пользующихся иммунитетами и привилегиями в соответствии с законами и международными договорами Украины, согласие на обязательность которых предоставлено Верховной Радой Украины, а также граждан, которые приобретают жилье и находятся в очереди на получение жилья или приобретают жилье впервые.

В соответствии со ст. 3 Декрета Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» при удостоверении договоров купли-продажи квартир, жилых домов, земельных участков и их частей / долей уплачивается государственная пошлина в размере 1 процент суммы договора но не менее одного необлагаемого минимума доходов граждан.

Кроме указанных платежей обязательным является уплата физическими лицами определенных платежей, связанных с проверкой нотариусом наличия или отсутствия запретов, арестов, ипотек или других ограничений / обременений, которые могут быть зарегистрированы по квартир, жилого дома, земельного участка или их части / доли или относительно всего имущества должника. При наличии таких обременений / ограничений всего имущества продавца или конкретного имущества товары договор купли-продажи не может удостоверяться. Минимальная сумма таких платежей будет составлять 146 грн без учета комиссии банка в котором проводятся такие платежи. Максимальная сумма будет зависеть от количества имущества, приобретается и количества лиц продавцов (в случае принадлежности объекта одновременно нескольким лицам).

Административный сбор за государственную регистрацию права собственности

Административный сбор за государственную регистрацию права собственности покупателя является дифференцированным и зависит от сроков проведения государственной регистрации права собственности.

Указанные сроки и суммы учитываются при расчете размера административного сбора при государственной регистрации прав по результатам совершения нотариального действия.

Таблица размера административного сбора

Вид регистрационного действияи срок (согласно ст 19 34 Закон)Размер АЗ (на 1 января 2016минимальная з / плата составляет 1378,00 грн.)Сумма АЗ (руб.) С учетом округления до ближайших десяти гривен

за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество (кроме случаев государственной регистрации права собственности на предприятие как единый имущественный комплекс)

в срок, не превышающий

5 рабочих дней

0,1 размера минимальной заработной платы 140,00 60% 84,00 40% 56,00

в срок 2 рабочих дня

1 минимальная заработная плата

1380,00 60% 828,00 40% 552,00 течение 24 часов, кроме выходных и праздничных дней

2 минимальные заработные платы

2760,00 60% 1656,00 40% 1104,00 течение 2:00, кроме выходных и праздничных дней

5 минимальных заработных плат

6890,00 60% 4134,00 40% 2756,00

в срок, не превышающий

5 рабочих дней

0,1 размера минимальной заработной платы

140,00

в срок 2 рабочих дня

1 минимальная заработная плата

1380,00

в течение 24 часов,

кроме выходных и праздничных дней

2 минимальные заработные платы

2760,00

в течение 2:00,

кроме выходных и праздничных дней

5 минимальных заработных плат

6890,00

Освобождение от уплаты административного сбора при проведении государственной регистрации прав

Согласно п. 4 ст. 34 Закона освобождаются от уплаты административного сбора при проведении государственной регистрации прав:

физические и юридические лица - при проведении государственной регистрации прав, возникших и оформлены к проведению государственной регистрации прав в порядке, определенном настоящим Законом;
граждане, отнесенные к категориям 1 и 2 пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы;
граждане, отнесенные к категории 3 пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы, которые постоянно проживают до отселения или самостоятельного переселения или постоянно работают на территории зон отчуждения, безусловного (обязательного) и гарантированного добровольного отселения, при условии, что они по состоянию на 1 января 1993 года прожили или отработали в зоне безусловного (обязательного) отселения не менее двух лет, а в зоне гарантированного добровольного отселения - не менее трех лет;
граждане, отнесенные к категории 4 пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы, которые постоянно работают и проживают или постоянно проживают на территории зоны усиленного радиоэкологического контроля, при условии, что на 1 января 1993 они прожили или отработали в этой зоне не менее четырех лет;
инвалиды Великой Отечественной войны, лица из числа участников антитеррористической операции, которым предоставлен статус инвалида войны или участника боевых действий, и семьи воинов (партизанов), которые погибли или пропали без вести, и приравненные к ним в установленном порядке лица;
инвалиды I и II групп;
Национальный банк Украины;
органы государственной власти, органы местного самоуправления;
другие лица по решению сельского, поселкового, городского совета, исполнительный орган которой осуществляет функции субъекта государственной регистрации прав

Плата за получение информации в бумажном виде о зарегистрированном праве покупателя по результатам удостоверенного договора купли-продажи составляет 35 грн.

Согласно п. 3 ст. 34 Закона освобождаются от платы за предоставление информации из Государственного реестра прав в связи с осуществлением ими полномочий, определенных законом:

органы государственной власти,
органы местного самоуправления,
суды,
органы прокуратуры,
органы Службы безопасности Украины,
Национальный банк Украины,
органы Национальной полиции,
Национальное антикоррупционное бюро Украины,
Национальное агентство по предупреждению коррупции.

Услуги за нотариальное удостоверение договора купли-продажи уплачиваются в частных нотариусов и зависят от договоренности сторон.

Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Национального университета «Одесская юридическая академия», частный нотариус Коминтерновского района Одесской области, член Комиссии по международному сотрудничеству Нотариальной палаты Украины Орзих Юрий Геннадьевич

Обращаем внимание уважаемых читателей, что мы в комментариях к статье не предоставляем юридических консультаций по решению конкретных ситуаций. Если вам необходима наша практическая помощь, воспользуйтесь разделом УСЛУГИ.

Оцените содержательность и полезность статьи

(74

голосов, середняя оценка: 4,77 из 5)